UHOMES REITF 與 UPDC REITF：哪一個在 2026 年提供更好的價值？

UHomes 不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trust Fund）與 UPDC 不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trust Fund）皆為 NGX 上市的 REITFs 之一。兩者都已公布其 2025 年度財務成果，並報告出色表現。

在價格估值方面，表現相對令人印象深刻。2025 年，UH REITF 以 42% 的價格 YtD 漲幅勝過 UPDC REITF。

這波反彈在 2026 年仍持續：截至 2026 年 4 月 2 日收盤，UH 對 UPDC 的漲幅為 39.83%，而 UPDC 為 18.84%

更多故事

                                    幾內亞銀行（Zenith Bank Ghana）報告獲利 1,933 億（193.3 billion）加納塞地（cedi），客戶存款達到 2.8 兆（N2.8 trillion）

2026 年 4 月 8 日

                                    奈拉（Naira）兌 1,389 美元/（N1,389/$），因 CBN 外匯準備金下降 8.5 億美元（$850 million）

2026 年 4 月 8 日

然而，UPDC 的市值（market cap）仍略高於 UHome：UPDC 為 218 億（N21.8 billion），而 UHome 為 181.3 億（N18.13 billion）。

但在談數字之前，這種領先（outperformance）在根本上與價格估值所驅動的因素一致。哪一家公司提供最佳價值？

哪些 REIT 為投資人提供機會

Union Homes REIT 與 UPDC REIT 的結構是將投資人資金進行匯集，並投資於能產生收益的物業，例如住宅社區、購物中心、辦公空間與倉庫。

作為回報，它們會將部分收益以股利（dividends）的形式分配給投資人。用更簡單的話說，REIT 讓投資人能在不必直接擁有或管理物業的負擔下，取得不動產回報。

投資人可透過兩種方式參與：要嘛在交易所購買單位（units），要嘛透過不動產共同基金（real estate mutual funds）進行投資。

根據截至 2026 年 1 月 23 日的 SEC 關於集體投資計畫（Collective Investment Schemes）的週報，截至該時點，共有六檔不動產投資信託（REIT）共同基金，其中包括與 Union Homes 及 UPDC 相關的基金。

其他還包括 Housing Solution Fund、財政部附屬公司不動產投資基金（MOFI REIF）、Nigeria Real Estate Investment Fund，以及 SFS Real Estate Investment Trust Fund。

這些基金由專業基金經理（professional fund managers）管理，並提供對不動產資產的間接曝險（indirect exposure）。

在 2025 年，這六檔 REITF 共同基金平均報酬為 19.7%，其中由 Stanbic IBTC Asset Management Limited 管理、與 UPDC 連結的基金提供 30% 的 YtD，為該群組中最高。

然而，這仍低於 NGX 上 UPDCREIT 創下的 38% 年迄至今（year-to-date）漲幅，凸顯出一個關鍵差異：以 NAV 為驅動的共同基金報酬與市場驅動的股票價格表現之間存在落差。

**財務表現 **

在過去五年（2021–2025）中，兩檔 REIT 都展現出穩定的營收產生能力與獲利能力。

雖然 UH REITF 在整個期間皆保持獲利，累積總獲利超過 200 億奈拉（over N20 billion），但 UPDC REITF 僅在 2021 年出現一次虧損，隨後恢復獲利；在相同期間內，累積盈餘約為 130 億奈拉（about N13 billion）。

2025 年的獲利能力

UHomes 的淨利（不含交換與重估收益）增加 8.5% 至 80億奈拉（N1.147 billion），而 UPDC 的淨利（不含交換與重估收益）則約增加 30% 至 23 億奈拉（N2.3 billion）

不過，若納入物業的交換與重估（swap and revaluation），UHomes REITF 的淨利達到 182.18 億奈拉（N18.218 billion），而 2024 年為 80億奈拉（N1.045 billion）。

另一方面，UPDC 的含交換與重估的獲利下降 7.7% 至 43.35 億奈拉（N4.335 billion）。

綜上所述，雖然 UHOMES 由重估收益所帶動，呈現更強的主要（headline）獲利，但 UPDC 在基本獲利（underlying profitability）上反而表現更好：其成長更快、核心收入（core income）更高。

每股盈餘（Earnings per share）

不論是由基本面或表象（optics）所驅動，影響已反映在每單位盈餘（EPS）上。

UHOMES REITF 的 EPS 成長至 96.84 奈拉（N96.84），而 UPDC REITF 為 1.62 奈拉（N1.62），凸顯出重估收益的影響。這種差異很重要，因為它會直接影響投資人回報，尤其是股利發放。

股利支付

UHOMES REITF 提議就 2025 年支付股利 10.32 億奈拉（N1.032 billion），反映 7.7%；每股 4.13 奈拉（a N4.13 per share）。

相較之下，UPDC REITF 已支付每單位 22 kobo 的期中股利（interim dividend），並提議每單位 33 kobo 的期末股利（final dividend），共計 55 kobo。

因此，與 UPDC 相比，UHOMES 提供顯著更高的配發（payout），但這項配發與估值收益相關，而非核心收入。

2026 年的永續性（Sustainability）

投資人應留意的一個關鍵議題是：哪一方的物業能產生更多收入。因為資產成長強勁是好事，但能支撐股利支付與擴張的是現金流（cash flow）。

• UPDC 對物業的投資為 295.6 億奈拉（N29.56 billion）（同比 +8.64%），其租金收入為 17.4 億奈拉（N1.74 billion）（同比 +21%），顯示其物業投資組合產生 5.9% 的租金收益率（rental yield）。
• 另一方面，UHomes 的租金收益率為 2.8%，其物業投資為 262.1 億奈拉（N26.21 billion）（同比 +163%），租金收入為 7.236 億奈拉（N723.6 million）（同比 +17.06%）。

永續性的另一項重要衡量是營運效率；也就是營運費用消耗掉了多少營收。

• 在 UPDC REITF 的案例中，費用對營收比率（expense to revenue ratio）由 2024 年的 14.10% 上升至 14.09%，這暗示營運效率維持一致。
• 對 UHomes REITF 而言，費用對營收比率（expense-to-revenue ratio）由 2024 年的 17.26% 降至 1.33%。
• 這是顯著改善，但主要原因在於所公布的營收大幅上升，且由重估所驅動

資產負債表：

UPDC REIT 的物業投資組合規模最大：投資性不動產（investment properties）為 295.95 億奈拉（N29.595 billion）（+8.64%），占其總資產 362.90 億奈拉（N36.290 billion）的近 82%。

Union Homes REIT 持有投資性不動產約 262.15 億奈拉（N26.215 billion）（+163%），相較於其總資產 291.78 億奈拉（N29.178 billion）（+131.1% YoY），其投資性不動產約占總資產的 90%。

雖然在奈及利亞（Nigeria）的 REIT 市場背景下，兩檔 REIT 的投資組合規模都不小，但與該國龐大的住房缺口相比，其資產基礎仍相對有限。公司投入物業的 300 億奈拉（N30 billion）資金是紮實的，但在奈及利亞的住房市場中，仍屬於偏小的規模。

估值（Valuation）：

僅靠規模（Size）並不能講完整的故事；真正重要的是每一檔 REIT 為投資人創造了多少價值。

• 每單位盈餘：Union Homes – N96.84 | UPDC – N1.62
• 本益比（P/E）比率：Union Homes – 0.75x | UPDC – 5.06x
• 市淨比（P/B）比率：Union Homes – 0.65x | UPDC – 0.57x
• 價格對銷售（P/S）比率：Union Homes – 0.0039x | UPDC – 3.65x

在這裡，UHOMES 在多數估值指標上看起來更便宜：

• 0.75x 的本益比（P/E）顯示該股票的交易價格低於 1 倍盈餘（less than 1x earnings）
• 極低的 P/S 比率進一步強化了「深度低估（deep undervaluation）」的觀點

這些低倍數（low multiples）很大程度上來自重估比重較高的獲利（revaluation-heavy earnings），會把所申報的收入（reported income）抬高。

UPDC，則相反：

• 以 5.06x 的較高 P/E 交易
• 其 P/S 比率為 3.65x，較「正常」（more “normal”）

這反映出獲利更主要由營運驅動，且較不受重估收益所扭曲。

整體而言，UPDC 從其所擁有的資產中賺得更多；而 UHOMES 則擁有的規模相對更大，且其目前實現的收益較少。至於 2026 年的更佳選擇取決於投資人更重視的是穩定收入，還是成長潛力。