Comprou uma casa, não a aluga, é ou consumo ou jogo

Na seção de comentários do artigo anterior sobre a relação entre aluguel e venda, percebi que muitas pessoas ainda não entendem, continuam a olhar para as casas com a visão do passado, então vou explicar um pouco mais.

A única forma correta de usar uma casa é de duas maneiras, duas maneiras! Uma é o consumo, ou seja, morar nela, calculando anualmente quanto custa usá-la, como um carro, quanto maior a cabeça, maior o chapéu, depreciando-se entre 1% a 2% ao ano, o quanto se pode suportar de perda, assim compra-se uma casa de valor total compatível;

E a outra é o investimento, que implica receber aluguel. Se não se recebe aluguel, apenas se mantém esperando que valorize, isso talvez não seja mais investimento, mas jogo, e um jogo relativamente ruim, pois o valor esperado é geralmente negativo — a casa envelhece de forma determinística, enquanto ações, ouro, Bitcoin e similares, mesmo aqueles que não geram fluxo de caixa, dependem de alguém comprar pelo preço mais alto no próximo momento, mas pelo menos o bem em si não envelhece de forma certa. Não se pode dizer que, décadas depois, mesmo que o preço de uma nova casa na mesma área pareça não ter mudado ou até tenha subido, a casa antiga só pode ser vendida por um preço muito menor, ela é como peixe ou fruta que estraga, difícil de usar como uma moeda de proteção contra a inflação a longo prazo.

Claro que há quem diga que os locais centrais das cidades sempre terão uma parte menor, mesmo que a casa envelheça, o centro ainda é limitado. Mas isso também é bom, após mais de 20 anos de ciclo de alta, além de alguns períodos de “descompasso entre pessoas e terra”, tudo o mais é apenas jogo — as casas deveriam ter recuado, não deveriam subir tanto, totalmente desconectado da realidade de riqueza e pobreza na China, é um mercado deformado e imperfeito, com a decisão do governo de manter os preços artificialmente altos, criando uma bolha — mas você não deveria saber de antemão que o governo impediria a correção e manteria os preços elevados. Portanto, excluindo os primeiros anos de urbanização, fatores de capacidade financeira além de alavancagem, os anos em que se lucrou com alavancagem são iguais a quem ganhou com contratos de alta multiplicação no Bitcoin, ambos dependem de sorte. Ainda há quem cite 2016, dizendo que quem não comprou casa não vai se arrepender, vendo o que aconteceu em 2015 e 2016 — isso é tratar uma baixa probabilidade de vitória no jogo como uma prova de sua capacidade de investimento.

E sobre os chamados locais centrais, por que as casas continuam vendendo por preços altos mesmo ficando mais velhas? Não é que as pessoas gostem de morar em casas antigas, mas que continuam apostando na sorte de desapropriações, pois após a demolição, a casa fica nova, pode ampliar a ocupação e tirar vantagem, então se acostumaram a não descontar valor nas casas antigas (até mesmo a aumentar o preço de casas muito antigas no centro), e o centro não migrou, foi só sorte. Mas a verdade é que a expectativa de desapropriação é um jogo de azar, não um investimento. Após o fim do período de grandes demolições e construções, casas envelhecidas perdem valor, independentemente de estarem no centro ou não. Na maioria das cidades, nos últimos 20 anos, houve migração e redistribuição do centro, o que chamam de “localização central” é apenas uma aposta de que não mudará nos próximos 10, 20 anos ou até antes de vender.

Portanto, a única forma de chamar uma casa de “investimento racional e sensato” é recebendo aluguel, e a rentabilidade do aluguel deve ser maior que os custos de manutenção mais a depreciação anual. Se for financiada, deve incluir os juros do empréstimo, e se a soma cobrir esses custos e ainda superar a taxa de juros sem risco, é um bom investimento; caso contrário, é uma má aposta.

Quanto ao valor de mercado da casa, após descontar a depreciação, se vai subir ou cair no futuro, tudo depende de sorte. Além de usar sua experiência e percepção para julgar o ciclo de preços atual e o ciclo econômico geral, há fatores como mudanças na política, prosperidade da região, migração de infraestrutura, se a cidade ainda tem fluxo de população, se a indústria consegue sustentar, entre outros variáveis que você não consegue prever com antecedência, e que não dependem tanto do seu “olhar”.

Muita gente pensa que está fazendo “investimento” em imóveis, mas na verdade só está jogando — a menos que você tenha uma pequena parte de seus ativos em imóveis, para diversificar riscos e fortalecer sua carteira de investimentos — quase nenhum rico tem a maior parte de seus ativos em imóveis.

Como distinguir investimento de jogo? Sua carteira de investimentos deve ter uma lógica fundamental que garanta crescimento contínuo, independentemente de qualquer variável, ou seja, mesmo que todas as variáveis não evoluam como você espera, sua sorte seja péssima, ela só atrasará o retorno, mas não causará perdas. Isso é que é investimento, caso contrário, é jogo.