Adeus à "corrida por terras e recursos", empresas de gestão imobiliária saem de cena em busca de mudança

No setor, acredita-se que essa tendência de ajuste continuará nos próximos 2-3 anos.

Sempre houve no setor de propriedades a substituição de projetos, com as empresas de gestão imobiliária saindo de alguns projetos a cada ano, o que é considerado uma rotação normal do mercado. Mas essa situação vem mudando gradualmente, e cada vez mais empresas listadas de gestão imobiliária começam a “retirar-se” ativamente.

A consultoria de terceiros Keerui Property Management afirmou que, sob o contexto de contínima otimização da estrutura de projetos do setor e de saída proativa de projetos de baixa qualidade e baixa eficiência, o ritmo de crescimento geral na gestão de 50 empresas listadas de gestão imobiliária diminuiu 1,4 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado, indicando uma mudança na direção da expansão de escala.

No setor, acredita-se que, após a despedida da era de “corrida por terra e expansão”, as empresas de gestão imobiliária listadas, por meio de saídas proativas, estão realocando recursos para projetos de alta margem e alto potencial, impulsionando ajustes estratégicos. Isso também marca o fim da era de crescimento extensivo baseado na cobertura urbana ampla, entrando em um novo ciclo de operação mais refinada, caracterizada por centralização e especialização.

Retirada proativa

“A ‘retirada proativa’ é considerada a ‘palavra do ano’ nos relatórios financeiros de 2025 das empresas de gestão imobiliária.”

“Nosso grupo continua a otimizar a estrutura de negócios e a gerir projetos com prejuízo, equilibrando escala e eficiência; os projetos de encerramento ou retirada total atingiram 55,6 milhões de metros quadrados,” revelou a China Overseas Property Management em seu relatório de desempenho de 2025. Essa escala de retirada aumentou cerca de 25% em relação a 2024.

No mesmo período, a Colour Life encerrou a gestão de mais de 60 milhões de metros quadrados; Yongsheng Service encerrou contratos de aproximadamente 42 milhões de metros quadrados; a Sunac Service retirou-se de 59 projetos em andamento ou com decisão de retirada; a Oceanwide Service reduziu sua escala devido à saída de alguns projetos, com uma diminuição de cerca de 3% na área sob gestão em relação ao ano anterior…

Tais ajustes proativos não são mais ações isoladas de algumas empresas, mas tornaram-se norma do setor. Segundo a Keerui Property Management, em 2025, 50 empresas listadas divulgaram suas áreas sob gestão, totalizando cerca de 7,51 bilhões de metros quadrados, um crescimento de 5,3% em relação ao ano anterior, com essa taxa de crescimento diminuindo 1,4 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. A instituição acredita que isso reflete a tendência atual do setor de otimizar continuamente a estrutura de projetos e de sair de projetos de baixa qualidade e baixa eficiência, com uma mudança geral na expansão de escala para uma abordagem mais cautelosa e de alta qualidade.

Na verdade, algumas empresas de gestão imobiliária já iniciaram ações de retirada de grande escala há dois anos.

Segundo informações divulgadas, em 2023, a Green Town Service saiu de aproximadamente 38,8 milhões de metros quadrados, um aumento de mais de 175% em relação ao mesmo período do ano anterior; em 2024, a área de saída foi superior a 36 milhões de metros quadrados; embora os dados de 2025 ainda não tenham sido divulgados, a área de saída nos primeiros seis meses já atingiu 17,3 milhões de metros quadrados, um crescimento de mais de 5%. Em 2024, a Wanyun Cloud saiu de 53 projetos residenciais ao longo do ano, e a Shimao Service também saiu de 60,9 milhões de metros quadrados, entre outros.

Não se trata apenas de uma redução na gestão de projetos existentes, algumas empresas também ajustaram seus projetos de reserva para prevenir riscos futuros. Por exemplo, em 2025, a Green Town Service saiu de alguns projetos de reserva em cidades não essenciais e com risco de entrega, fazendo com que sua área de reserva em 2025 caísse mais de 7% em relação ao ano anterior.

De modo geral, a Keerui Property Management revelou que, entre as 38 empresas listadas que divulgaram suas áreas contratuais, o crescimento anual dessas áreas foi de apenas 1%, uma desaceleração de 2 pontos percentuais em relação ao ano anterior.

Muitas lideranças dessas empresas de gestão imobiliária descrevem a saída de projetos como sendo de baixa eficiência ou baixa qualidade, com o principal critério de avaliação sendo a incapacidade de alcançar a rentabilidade.

“Os critérios principais para a saída de contratos de baixa qualidade são projetos que apresentam prejuízo por dois anos consecutivos e fluxo de caixa negativo,” admitiu a gestão da Sunac Service na reunião de resultados de 2025, avaliando causas de prejuízo como redução de preços pelos clientes, altos custos, baixa taxa de cobrança, entre outros, e a eficácia das medidas de melhoria, “se não for possível reduzir prejuízos, reverter prejuízos ou melhorar o fluxo de caixa, a saída será decisiva.”

A gestão da Country Garden Services também afirmou que, no início de 2025, realizou avaliações de recursos no local de alguns projetos deficitários e elaborou planos específicos para reverter prejuízos e atingir metas, com o objetivo de transformar a situação operacional, “não abandonaremos facilmente qualquer projeto”, mas, após avaliação, se for constatado que “é difícil reverter a situação operacional do projeto por diversos meios, optaremos por sair ativamente.”

A Wanyun Cloud também tomou medidas em relação a projetos deficitários acumulados, formando grupos de gestão específicos, adotando a lógica de precificação flexível de 2025 e buscando um consenso com os clientes de “qualidade e preço compatíveis”, mas “se, após esforços, não for possível reverter os prejuízos, sairemos de forma decisiva.”

Segundo Peng Yu, vice-diretor do departamento de pesquisa do setor de propriedades do China Index Academy, nos últimos anos, a saída proativa de projetos por parte das empresas de gestão imobiliária marca uma transição do estágio de expansão agressiva para um novo ciclo de desenvolvimento de alta qualidade, com foco na “qualidade e eficiência”. Isso não é uma simples retração estratégica, mas uma volta racional e uma otimização ativa sob múltiplas pressões do setor.

Ajustes continuam

Desde 2015, influenciado pelo rápido crescimento do setor imobiliário upstream e pelo impulso do mercado de capitais, o setor de propriedades seguiu uma lógica de desenvolvimento baseada principalmente na “escala”. Isso também preparou o terreno para os ajustes atuais, provocando a “dor de crescimento” na transição.

A Keerui Property Management apontou que, na fase de rápido desenvolvimento do setor, muitas empresas de gestão imobiliária, para conquistar participação de mercado e ampliar a escala, aceitaram projetos com deficiências iniciais, que muitas vezes tinham preços muito baixos, suporte inadequado ou problemas remanescentes de construtoras, muitas vezes operando com prejuízo ou margens muito baixas desde o início.

Uma fonte de uma dessas empresas revelou que alguns edifícios de projetos em desenvolvimento contínuo estavam inacabados, com problemas remanescentes como falta de gás, água ou eletricidade, ruas não reparadas, e que, após a entrada, era necessário gastar dinheiro para consertar, além de enfrentar a resistência dos proprietários em pagar as taxas de gestão. Além disso, a alta taxa de vacância causada pelo desenvolvimento excessivo também se tornou um fator importante na arrecadação de taxas de gestão nos últimos dois anos.

“Durante o período de prosperidade do mercado imobiliário e de alta margem de lucro do setor, as empresas podiam compensar as perdas desses ‘projetos problemáticos’ com receitas de outros projetos de alta qualidade,” afirmou a instituição, acrescentando que, no ciclo macro de contração da margem de lucro do setor, essas “deficiências inatas” desses projetos se tornaram evidentes.

A pressão financeira sobre esses projetos é um fator direto que impulsiona a saída proativa das empresas de gestão imobiliária. Peng Yu afirmou que, em 2025, a taxa média de cobrança de taxas de gestão das principais empresas de gestão imobiliária caiu para 87,32%, com algumas de baixa eficiência apresentando uma queda ainda mais acentuada. Com custos de mão de obra e manutenção de instalações públicas elevados, alguns projetos entraram em prejuízo, levando as empresas a optarem por sair ativamente desses projetos. Além disso, a saída de projetos de baixa eficiência também ajuda a melhorar a eficiência operacional das empresas de gestão imobiliária.

A Keerui Property Management afirmou que, atualmente, as empresas de gestão imobiliária não estão simplesmente encolhendo seus negócios, mas mudando de uma fase de “expansão de escala” para uma de “profunda especialização”, aumentando a densidade operacional nas áreas principais e a participação de mercado.

Especificamente, em termos de cobertura espacial, as empresas não buscam mais uma cobertura ampla, mas uma concentração regional. Por exemplo, a Green Town Service, desde 2021, encerrou parcerias com empresas terceirizadas, reduzindo sua cobertura de mais de 200 cidades na fase de pico para 56 cidades principais atualmente; a Yongsheng Service também reduziu sua cobertura de mais de 120 cidades para cerca de 70-80 cidades principais.

Quanto à estratégia de novos projetos, as empresas controlam rigorosamente os riscos, garantindo a rentabilidade. Por exemplo, a Sunac Service atualmente não busca expansão externa, “ao adquirir novos projetos, seguimos os padrões de qualidade da empresa, incluindo comparações quantitativas de lucro, margem de lucro bruto, avaliação de pagamentos e garantias de pagamento do cliente.”

Na operação, as empresas aumentam a densidade de cobertura física, diluindo custos de gestão e melhorando a eficiência do pessoal. Segundo a Keerui, em 2025, a área sob gestão por cidade das empresas listadas atingiu 1,69 milhão de metros quadrados, um aumento de cerca de 7% em relação ao ano anterior, indicando que o efeito de densidade já começou a se manifestar, e o setor está avançando de forma estável para uma nova fase de operação de alta qualidade.

Peng Yu acredita que essa tendência de ajuste no setor deve continuar nos próximos 2-3 anos. A curto prazo, a estratégia de “enxugar e melhorar a qualidade”, focando em projetos e regiões de alto valor, continuará se aprofundando. A longo prazo, a competição no setor mudará de uma base de recursos para uma baseada em capacidades, formando um novo padrão centrado na qualidade do serviço, na aplicação de tecnologia e na integração ecológica. As principais empresas, ao saírem ativamente de ativos de baixa eficiência, buscam consolidar suas bases financeiras e acumular forças para crescimento sustentável e competitividade diferenciada.