Recentemente tenho analisado dados de REITs e, honestamente, há algo interessante aqui que a maioria dos investidores pode estar a ignorar. Todo mundo fala sobre como as ações caem durante recessões, mas os REITs durante recessões contam uma história diferente.

Então, aqui vai - os REITs são basicamente valores mobiliários que permitem possuir ações de empresas imobiliárias. Por lei, eles têm que manter pelo menos 75% dos seus ativos em imóveis e distribuir 90% dos lucros como dividendos. Parece aborrecido até olharmos para os números reais.

Historicamente, os REITs têm tido um desempenho excelente. De 1972 a 2024, tiveram uma média de retorno anual de 12,6%, em comparação com 8% do S&P 500. Mas sim, os últimos cinco anos foram difíceis - apenas 5,5% versus os 15,3% do mercado. É por isso que as pessoas fazem a pergunta verdadeira: os REITs são realmente à prova de recessão?

Acontece que, durante recessões, os REITs não se comportam tão mal quanto se pensa. Durante as quedas, tiveram uma média de perda de 17,6% em comparação com o S&P 500, que caiu mais de 20%. Portanto, eles sofrem uma queda, mas menos do que o mercado em geral. O que é surpreendente, no entanto, é o que acontece a seguir.

Nos 12 meses que antecedem recessões, os REITs tiveram uma média de retorno positivo de 5,7%. Depois, durante a recessão propriamente dita, sim, eles caem. Mas aqui é que fica interessante - após as últimas seis recessões, os REITs recuperaram-se, com uma média de 22,7% nos 12 meses seguintes. Esse é o tipo de recuperação que a maioria dos ativos não consegue igualar.

Por que essa rápida recuperação? Taxas de juros. Os valores imobiliários movem-se com as taxas de capitalização, que acompanham de perto as taxas de juros. Os bancos centrais cortam as taxas durante recessões, o que reduz as taxas de capitalização e aumenta os preços dos imóveis. Como os REITs negociam em mercados públicos, os preços respondem imediatamente. Os mercados precificam o que as empresas valerão daqui a 12-18 meses, não hoje.

Mas há um detalhe - nem todos os REITs são iguais. Data centers, saúde e REITs de arrendamento triplo neto mostram uma resiliência particular durante as quedas. Hotéis, outdoors e REITs focados em hipotecas? Esses sofrem mais. Portanto, se estiver a pensar em REITs como proteção durante recessões, deve ser seletivo.

Resumindo: os REITs não desabam como o mercado em geral quando as coisas ficam difíceis, recuperam-se mais rápido do que a maioria das classes de ativos, e se escolher os setores certos, como saúde ou data centers, consegue ainda mais proteção. Faz sentido que as pessoas estejam a olhar para eles com mais atenção.