برنامج "اقتراض الذهب من الشعب" الخاص بـ Vin؟ لماذا الآن تحديدًا؟

Vinhomes استبدال الذهب مقابل منزل لا ينبغي أن يُنظر إليه كبرنامج تسويقي منفرد.
Vin حل مشكلة "المال في الشعب لا يزال كثيرًا" من خلال هيكل جمع السيولة الجديد، مستغلًا أن Vinhomes يدخل أيضًا في دورة رأس مال كبيرة جدًا منذ سنوات.
وفقًا لآلية الإعلان، يمكن للعملاء تحويل الذهب (بسعر متساوٍ) لشراء عقارات Vinhomes؛ بعد 5 سنوات يمكنهم الاستمرار في الاحتفاظ بالمنزل أو استلام مبلغ يعادل 110% من قيمة الذهب الذي تم تحويله.
الشرط المصاحب هو أن يكون العميل يمتلك الذهب قبل 25/04/2026، وأن يكون الحد الأدنى لمبلغ الذهب المحول 80% من قيمة المنزل.
إجمالي استثمار المشاريع الكبرى مثل Vin Olympic، Green Paradise Cần Giờ، Hạ Long Xanh، Royal Island Vũ Yên، Hải Vân Bay، Global Gate، Ocean Park 2... قد يصل إلى حوالي 2.7 مليون تريليون دونغ، وهو ما يعادل دورة حضرية تمتد من الشمال إلى الجنوب.
إذا قمنا بتقدير الإنفاق وفقًا لمنحنى S للعقارات الحضرية، فإن المرحلة من 2026 إلى 2030 قد تحتاج إلى حوالي 2.48-2.82 مليون تريليون دونغ، أي حوالي 99-113 مليار دولار.
- عام 2026 هو مرحلة الانطلاق الجماعي، مع حاجة للتمويل تتراوح بين 400.000-460.000 مليار دونغ.
- عام 2027 يرتفع إلى 520.000-590.000 مليار دونغ.
- عام 2028 هو ذروة الضغط، حوالي 600.000-680.000 مليار دونغ.
- بعد ذلك، في 2029-2030، لا تزال الأرقام مرتفعة جدًا، على التوالي حوالي 530.000-600.000 مليار و430.000-490.000 مليار دونغ.
بوضوح، مع هذا الحجم، لا يمكن للبنك أن يكون القناة التمويلية الوحيدة. ستضطر Vinhomes لاستخدام عدة قنوات في آن واحد: البيع المسبق، التعاون مع البنوك، السندات، البيع بالجملة، نقل جزء من المشروع، الالتزام بإعادة الشراء، والآن إضافة هيكل ربط الذهب.
الكثير من الناس يظن أن Vin يستعد لضربة كبيرة على الذهب خلال الخمس سنوات القادمة. في الواقع، لا يهم إذا ارتفع الذهب أو انخفض. ما يستهدفه Vin هو الحالة النفسية الحالية: الناس يثقون أكثر في الذهب من النقد والعقارات. كلما زاد الثقة في الذهب، زاد صعوبة إقناع الناس بسحب الذهب من الخزائن. Vin يقدم حلاً منطقيًا جدًا: استلام ما يعادل 110% من القيمة خلال 5 سنوات إذا لم يرغبوا في الاحتفاظ بالمنزل.
البيانات المالية تظهر أن Vinhomes ليست ضعيفة:
- في 2025، سجلت Vinhomes إيرادات صافية مجمعة قدرها 154.102 تريليون دونغ، وصافي ربح 42.111 تريليون دونغ.
- مبيعات العقارات الجديدة بلغت 205.252 تريليون دونغ، بزيادة 98% على أساس سنوي؛ والأرصدة غير المسجلة بلغت 186.426 تريليون دونغ، أيضًا بزيادة 98% مقارنة بنهاية 2024.
- إجمالي الأصول في نهاية العام بلغ 786.376 تريليون دونغ، وحقوق المساهمين 247.906 تريليون دونغ، والنقد وما يعادله حوالي 49.949 تريليون دونغ.
- في الربع الأول من 2026، كانت الأرقام أكبر بكثير: الإيرادات الصافية بلغت 65.114 تريليون دونغ، بزيادة 315% على أساس سنوي؛ وصافي الربح 25.625 تريليون دونغ، بزيادة 866% على أساس سنوي؛ وإجمالي الأصول ارتفع إلى 869.975 تريليون دونغ.
-> بعد ربع واحد فقط، زاد إجمالي الأصول بأكثر من 83.000 مليار دونغ. جميع المؤشرات المالية في وضعية إيجابية جدًا.
فلماذا إذن على Vin أن تسرع في جمع رأس المال؟ الشركة تتوسع في الاقتراض لأنها واثقة جدًا من الدورة القادمة.
إجمالي ديون Vinhomes حتى الربع الأول من 2026 حوالي 162.000 مليار دونغ، مع متوسط تكلفة الدين حوالي 10.38%، ومتوسط مدة الدين 2.5 سنة، ونسبة الدين ذات الفائدة الثابتة أكثر من 70%، ونسبة تغطية الفوائد TTM حوالي 10.8 مرات.
وهذا يعني أن مخاطر السداد قصيرة الأجل تكاد تكون معدومة، حيث أن الأرباح وقدرة تغطية الفوائد لا تزال جيدة.
أما المخاطر فهي في تفاوت المواعيد النهائية، حيث أن متوسط مدة الدين 2.5 سنة، بينما دورة حياة المشاريع الكبرى قد تمتد من 10 إلى 15 سنة. لذلك، فإن تحدي Vinhomes في الفترة 2026-2030 ليس فقط في بيع عدد معين من الوحدات، بل في سد الفجوة بين وقت ضخ الاستثمارات ووقت استلام العوائد.
الهيكل "اقتراض الذهب" هو المفتاح المنطقي لهذه المسألة. يمنح Vin مجموعة من العملاء ذوي الأصول الكبيرة، لكنهم لا زالوا قلقين بشأن تكلفة الفرصة البديلة لبيع الذهب. بالنسبة للسكان الآسيويين، خاصة كبار السن، الذهب هو الملك. بيع الذهب مقابل شراء منزل يمثل حاجزًا نفسيًا كبيرًا رغم امتلاكهم أصولًا كافية للعيش في قصور فاخرة.
ومع ذلك، فإن استرداد 110% من الذهب بعد 5 سنوات ليس هدية مجانية. التكاليف الحقيقية لهذا الهيكل تعتمد على سعر الذهب. إذا افترضنا أن سعر الذهب سيرتفع بمعدل 11% سنويًا خلال 5 سنوات، فسيزيد السعر الإجمالي للذهب حوالي 68.5%.
عندها، ستكون الالتزامات بالسداد معادلة لـ 1.1 وحدة ذهب، أي حوالي 185.35% من القيمة الأصلية -> عند تحويلها إلى تكلفة رأس المال، يكون هذا المبلغ حوالي 13.1% سنويًا. بالمقارنة مع متوسط تكلفة الدين حوالي 10.38% في الربع الأول من 2026، فإن هيكل الذهب ليس بالضرورة أرخص من الاقتراض. هو فقط أرخص إذا احتفظ العميل بالمنزل، أو إذا كانت زيادة سعر الذهب منخفضة.
إذا ارتفع الذهب بشكل أكبر من العقارات، سيكون لدى العملاء حافز لممارسة حق استرداد الذهب، وعندها ستضطر Vinhomes لتحمل تكلفة رأس مال مرتبطة بتقلبات الأصول بشكل كبير.
المخاطر الحالية مؤقتة، لأنها تعتمد على مدى جاذبية هذا النموذج للمستثمرين. ربما فقط Vin يجرؤ على اللعب بهذا الشكل، أما الشركات المتوسطة فهي تفتقر إلى الدعم المالي والعلامة التجارية مثل Vinhomes، وإذا لم ترتفع أسعار العقارات بمعدل يوازي ارتفاع سعر الذهب (حتى +10%)، فإنهم قد يواجهون نهاية مبكرة بسبب تكاليف رأس مال ذات معدل فائدة مرتفع.